Artikkelen gir informasjon om de regler som gjelder ved innsendelse av byggesøknad for bolig. over 30 m2 BRA. Oppføring av en ny bolig er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3, og utformingen av byggesøknaden er derfor en oppgave som i utgangspunktet skal ivaretas av kvalifiserte foretak.

Når beliggenhet og hustype er valgt iverksettes byggesøknadsprosessen, og tiltakshaver – normalt representert ved et foretak som innehar rollen som ansvarlig søker – må velge mellom trinnvis eller ett-trinns saksgang.

Alternativ 1: Byggesøknad for bolig ved trinnvis søknadsbehandling

Ved trinnvis søknadsbehandling søkes det først om rammetillatelse og deretter om igangsetting av deler eller hele prosjektet. Ved søknad om rammetillatelse redegjøres det for om tiltaket er gjeldende arealplaner, eller fremtidig ønsket arealdisponering, samt de ytre og rammene for tiltaket, slik som plassering, grunnforhold, høyde, avstand til nabogrenser, utforming, utnyttelse mv. Man får altså avklart om man 1) får bygge det valgte huset på 2) den ønskede plasseringen.

Oftest er det bare ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende for tegninger som erklærer ansvar i denne fasen. Veiledningen til SAK10 § 5-4, tredje ledd, bokstav q, sier:

«For søknad om rammetillatelse er det oftest tilstrekkelig med erklæring om ansvarsrett for ansvarlig søker, men også for ansvarlig prosjekterende dersom prosjekteringsforhold avklares i rammetillatelsen».

Formålet med trinnvis saksgang er å avklare om et prosjekt kan utføres etter plan- og bygningslovgivningens rammer, uten at det brukes for mye ressurser på å detaljprosjektere noe som ikke vil kunne realiseres. Det er tiltakshaver, eventuelt representert ved ansvarlig søker, som avgjør om om det skal søkes tillatelse i flere trinn.

Kommunen skal vurdere målsatte snitt- og fasadetegninger, situasjonsplan (inntegnet situasjonskart) og eventuelt andre dokumenter som belyser de ytre rammene av prosjektet. Plantegninger kan vedlegges, men dette er normalt ikke nødvendig. Dette kan for eksempel være dispensasjonssøknader, kart med inntegnede frisiktlinjer og tilsvar til eventuelle nabomerknader.

Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes ut nabovarsel, men bare om naboers interesser berøres. Kommunen skal ha blanketten «Opplysninger gitt i nabovarsel», samt kvitteringsdelen som viser hvem som har mottatt varsel.

Når rammetillatelsen er gitt kan man søke om igangsetting (IG). Ved en IG skal kommunen påse at alle oppgaver i prosjektet er ansvarsbelagt.

Kommunen skal også påse at eventuelle vilkår i rammetillatelsen er oppfylt. Slik vilkår kan være for eksempel være tydeliggjøring av tegninger, presisering av ansvarsforhold og samordning mot andre berørte myndigheter.

Alternativ 2: Byggesøknad for bolig i ett trinn

Ved en ett-trinns byggesøknad ber man kommunen ta stilling til hele tiltaket; plassering, estetikk og ansvarsforhold. Disse aktørene er lik som ved en rammesøknad + igangsettingssøknad.

Om tiltaket er prosjektert i tråd med gjeldene lover og bestemmelser, og det er avklart hvem som skal ha ansvaret for de ulike fagene, kan byggesøknad for bolig i ett trinn være den mest hensiktsmessige veien å gå.

Søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest

Om man ønsker å ta boligen i bruk før alle arbeider er ferdigstilte, kan man søke om midlertidig brukstillatelse. Søknad om midlertidig brukstillatelse er å anse for et unntak, og hører egentlig med til sjeldne tilfeller eller store prosjekter som ferdigstilles etappevis. Ansvarlig søker innhenter samsvarserklæringer fra alle ansvarlige aktører og anmoder deretter kommunen om midlertidig brukstillatelse.

Når alle arbeidene er fullført kan man søke om ferdigattest. Ansvarlig søker innhenter samsvarserklæringer fra alle ansvarlige aktører og anmoder deretter kommunen om ferdigattest.

Ved søknad om ferdigattest skal ansvarlig søker

1. bekrefte overfor kommunen at byggverkets eier har mottatt FDV-dokumentasjon

2. redegjøre for at alle vilkår i tillatelser er ivaretatt

3. vedlegge oppdaterte situasjonsplaner og tegninger, om der er gjort ikke-søknadspliktige endringer

Både brukstillatelse(r) og ferdigattest skal formidles til alle ansvarlige i prosjektet.

Velg foretak med tilstrekkelig kompetanse

SAK10 kapittel 11 stiller krav til formell utdanning og praksis for å kunne erklære ansvarsrett i et byggeprosjekt. Utdanningsnivåene er a) svennebrev/fagbrev, b) mesterbrev, c) høyere fagskolegrad med 120 studiepoeng, d) bachelorgrad med 180 studiepoeng og e) mastergrad med 300 studiepoeng.

Ansvarlig søker: Foretak som påtar seg ansvaret som ansvarlig søker, må ha faglig ledelse med nødvendig utdanning og relevant praksis fra utførelse og/eller prosjektering, samt erfaring fra byggesaks- og koordineringsarbeid.

OBS: Selv om forskriften åpner for at foretak med faglig ledelse med utdanning på nivå b (mesterbrev eller lignende) kan påta seg dette ansvaret, frarådes det på generelt grunnlag å velge foretak uten arkitekt- eller ingeniørkompetanse (nivå c eller høyere). Ingeniører og arkitekter har forståelse for de til tider krevende byggefaglige aspektene som melder seg i byggesaksarbeidet, mens økonomi- og ledelseskursene som kvalifiserer til oppføring i mesterbrevregisteret (utdanningsnivå b), ikke bidrar til økt forståelse innen byggeteknikk eller byggesak.

Ansvarlig prosjekterende: Foretak som påtar seg ansvaret som ansvarlig prosjekterende (planleggende), må ha faglig ledelse med relevant og nødvendig utdanning og erfaring innen det fagområdet de påtar seg ansvaret for. Også for prosjektering frarådes det på generelt grunnlag å velge foretak uten arkitekt- eller ingeniørkompetanse.

Ansvarlig utførende: Foretak som påtar seg ansvaret som ansvarlig utførende, må ha faglig ledelse med relevant og nødvendig utdanning og erfaring innen det fagområdet de påtar seg ansvaret for. Ansvarlig utførende ansvar er begrenset til å utføre sine oppgave slik de er skriftlig planlagt av ansvarlig prosjekterende. For mindre tiltak er det tilstrekkelig med utdannelsesnivå a (svennebrev/fagbrev), mens det for større prosjekter anbefales å benytte seg av foretak med ingeniørkompetanse. Foretak med nivå b som høyeste utdanningsnivå, har ikke høyere faglig kompetanse enn utdanningsnivå a, og er følgelig ikke relevant i forhold til kvaliteten på utførelsen.

Ansvarlig kontrollerende: Foretak som påtar seg ansvaret som ansvarlig kontrollerende, må ha faglig ledelse med relevante faglige kvalifikasjoner innenfor prosjektering og/eller utførelse i tillegg til kontroll. I tiltaksklasse 1 skal det gjennomføres uavhengig kontroll av fuktsikring (våtrom) og lufttetthet (allerede utført tetthetsmåling). Forskriften stiller krav om utdanningsnivå b (mesterbrev eller lignende) for ansvar som kontrollerende i i tiltaksklasse 1, noe som er tilstrekkelig for kontroll av allerede utført tetthetsmåling. For kontroll av fuktsikring, derimot, frarådes det på generelt grunnlag å velge foretak uten arkitekt- eller ingeniørkompetanse.

Innholdet i denne artikkelen inneholder forfatterens forståelse, tolkning og konklusjon av relevante lover, forskrifter, rundskriv, tolkningsuttalelser, anerkjent juridisk teori mv. Innholdet er derfor beskyttet av åndsverkloven § 2. Enhver gjengivelse av innholdet i «opprinnelig eller endret skikkelse, i oversettelse eller annen bearbeidelse» (jfr. fjerde avsnitt) vil bli ivaretatt i henhold til gjeldende lovgivning.