Byggesøknad fra A – Å

Skal du utforme en byggesøknad? Denne siden er ment å gi deg som er ny på byggesak en grunnleggende innføring i faget. Lengst ned på siden vil du finne en forklaring av begreper, faguttrykk og forkortelser.

Hva er søknadspliktig

Plan- og bygningsloven (pbl.) krever at man innhenter tillatelse fra kommunen før man iverksetter de fleste byggearbeider. Dette gjøres ved å sende inn en byggesøknad. Tiltaket (byggeprosjektet) kan normalt ikke starte opp før kommunen gir tillatelse. Plan- og bygningsloven sier at følgende tiltak er søknadspliktige (listen er ikke uttømmende):

  • Nybygg, tilbygg, påbygg, underbygg, konstruksjon eller anlegg
  • Vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av bygning, konstruksjon eller anlegg
  • Fasadeendring
  • Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring
  • Riving av bygning, konstruksjon eller anlegg

For å få tillatelse til et tiltak må man sende inn en byggesøknad til kommunen. Hvordan byggesøknaden skal utformes, og hvilke vedlegg som skal legges ved søknaden, avhenger av hva det søkes om (hvilken type tiltak). Hvem som kan sende inn søknaden, avgjøres også etter hva det søkes om.

Byggesøknad med og uten krav til ansvarsretter

De fleste tiltak håndteres av kvalifiserte foretak. Enkelte tiltak av liten vanskelighetsgrad kan derimot tiltakshaver selv stå ansvarlig for. Eksempler på slike enkle tiltak er garasjer/uthus inntil 70m2 og tilbygg inntil 50m2.

  – Byggesøknad for tiltak med krav til ansvarsretter – pbl. § 20-3

Om tiltaket er av en slik størrelse og kompleksitet at byggesøknaden ikke kan utformes av tiltakshaver selv, må alle de ulike fagområdene i byggesaken håndteres av kvalifiserte foretak. Denne formen for byggesøknader (byggesøknad med krav til ansvarsretter) inneholder langt flere vedlegg enn en byggesøknad uten krav til ansvarsretter. Eksempler på slike vedlegg er Gjennomføringsplan og Erklæring om ansvarsrett for alle de forskjellige aktørene.

  – Byggesøknad for tiltak uten krav til ansvarsetter – pbl. § 20-4

Tiltakshaver (normalt huseier) kan være ansvarlig for for eksempel:

En søknad for slike tiltak (byggesøknad uten krav til ansvarsretter) er enklere og mindre omfattende enn en byggesøknad med krav til ansvarsretter. Hvilke vedlegg som skal vedlegges søknaden, avhenger i stor grad av hva som skal bygges.

Erklæring om ansvarsrett (for tiltak etter pbl. § 20-3)

Byggesøknaden skal vise hvordan alle fagområder er belagt med ansvar. Normalt må kvalifiserte foretak erklære ansvar for de ulike fagområdene, og ansvarsfordelingen må være utvetydig. Alternativt kan tiltakshaver søke om personlig ansvarsrett som selvbygger for enke tiltak i tiltaksklasse 1.

Ansvarlig søker skal påse at alle fagområdene er ivaretatt, og at alle ansvarlige har signert sin erklæring om ansvarsrett. Disse erklæringene vil normalt vedlegges byggesøknaden.

De fleste fagområder er delt inn i to grupper: prosjektering og utførelse. De som utfører et arbeid, er ikke nødvendigvis de samme som har prosjektert arbeidet. Dette gjelder for eksempel tømrerarbeid; i mange prosjekter er det en bygningsingeniør eller fagteknikker som har prosjektert tømrerarbeidet (les: konstruksjonssikkerhet, bygningsfysikk), mens det er tømreren som utfører det praktiske arbeidet.
Om byggesøknaden mangler én eller flere erklæringer om ansvarsrett, vil det være grunn til å avslå ansvarsretten til ansvarlig søker.

Utforming av en komplett byggesøknad

Det første ansvarlig søker (eller tiltakshaver) gjør ved utfylling av en byggesøknad, er å gjennomgå planstatus (arealplanen som gjelder for eiendommen). Ofte er det aktuelle området regulert, det vil si at det foreligger en detaljert arealplan som setter begrensninger for hva man kan bygge. Ansvarlig søker i byggesaken må blant annet kontrollere om tiltaket er i tråd med bestemmelser vedrørende tillatt mønehøyde, gesimshøyde, takvinkel, utnyttelsesgrad osv. Om ansvarlig søker avdekker at tiltaket ikke er i tråd med gjeldende arealplan med bestemmelser, og tiltakshaver ikke ønsker å tilpasse tiltaket til gjeldende arealplan, vil ansvarlig søker måtte søke om unntak/fravik fra det aktuelle kravet. Det gjøres i form av en dispensasjonssøknad. Dersom ansvarlig søker har unnlatt å søke om dispensasjon fra en bestemmelse som tiltaket kommer i konflikt med, vil det være grunnlag for kommunen til å avslå ansvarsretten til ansvarlig søker.

Nabovarsel

Plan- og bygningsloven sier at alle naboer og berørte til en byggesak har krav på å bli skriftlig varslet om hva som skal bygges. Alle opplysninger som er relevante for at naboer skal kunne ivareta sine interesser, skal gjøres tilgjengelig for naboene. Av den grunn er vedleggene i et nabovarsel normalt likt det som vedlegges byggesøknaden. De som har mottatt nabovarsel, har minimum 14 dager på seg til å komme med skriftlige merknader til tiltaket før ansvarlig søker (eller tiltakshaver) kan sende byggesøknaden til kommunen. Når et nabovarsel sendes rekommandert, vil 14-dagersfristen løpe fra postens datostempling (se bilde).

Obs: Mangler ved nabovarslingen er å anse som en grov mangel, og er derfor grunn til å avslå ansvarsretten til ansvarlig søker.

Innsending av byggesøknad

Byggesøknaden med vedlegg kan leveres til kommunen på flere måter; digitalt (via Byggsøk eller e-post), via personlig oppmøte eller via vanlig postgang.

Når kommunen mottar en byggesøknad vil byggesaksavdelingen gjennomgå saken grundig. Er det behov for supplerende dokumentasjon, vil ansvarlig søker (eller tiltakshaver) bli informert om dette.
Kommunens saksbehandlingstid løper fra byggesøknaden er registrert som komplett av kommunen.

Saksbehandlingstid

Behandlingstid for byggesøknad

Dersom byggesøknaden inneholder mangler etter at den er sendt til kommunen, eller hvis den innsendte dokumentasjonen er utilstrekkelig, vil dette forsinke fremdriften i byggeprosjektet. Saksbehandlingsfristen regnes fra søknaden er registrert komplett. Om det er mangler av ikke-vesentlig betydning, vil tiden som medgår til supplering, legges til kommunens frist.

Om byggesøknaden er komplett, vil man i enkelte tilfeller kunne forvente at kommunen behandler byggesøknaden på tre uker. Dersom søknaden derimot ikke er komplett, vil kommunen ha en frist på 12 uker til å behandle byggesøknaden. Det samme gjelder om byggesøknaden er avhengig av dispensasjon.

I Norge er det ikke skjemaplikt til byggesøknader. Søknaden kan med andre ord utformes i brevsform og uten bruk av blanketter, men det er likevel både fornuftig og tidsbesparende å bruke standardiserte blanketter.

Les mer om forventet saksbehandlingstid for byggesøknad.

Søknad om midlertidig brukstillatelse

Når byggesaken går mot slutten, så kan det være at tiltakshaver har lyst til å ta hele eller deler av bygget i bruk før alle arbeider er ferdige, og før det er utstedt ferdigattest. Så lenge de resterende arbeidene ikke er til fare for helse og sikkerhet, så kan kommunen utstede en tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse. For at kommunen skal kunne gi en midlertidig brukstillatelse, så må ansvarlig søker først samle inn samsvarserklæringer fra alle ansvarlige foretak som bekrefter at det ikke foreligger noen sikkerhetsrisiko ved bruk av bygningen. Deretter må søker på bakgrunn av opplysningene i samsvarserklæringene anmode kommunen om midlertidig brukstillatelse.

Søknad om ferdigattest

Når alle arbeidene er ferdige, så kan man anmode om å få utstedt en ferdigattest. Ansvarlig søker vil be alle ansvarlige foretak om å signere samsvarserklæring for utført arbeid. Når ansvarlig søker har mottatt alle samsvarserklæringer kan man anmode om ferdigattest. Dersom det gjenstår arbeider, og tiltakshaver likevel ønsker å ta i bruk bygget, kan ansvarlig søker anmode kommunen om midlertidig brukstillatelse.

Forklaring av begreper, faguttrykk og forkortelser

Nedenfor følger en enkel forklaring på noen av de vanligste ord og uttrykk man møter på i byggesaker.

Vanlige ord og uttrykk

  • Tiltak – Tiltak er en fellesbetegnelse på arbeid og handlinger som omfattes av plan- og bygningsloven, herunder bygging, riving, bruksendring og anleggsarbeid. Tiltak kan også være unntatt fra søknadsplikt.
  • Tiltakshaver – Tiltakshaver er den som får arbeidet utført (tilnærmet det som tidligere ble kalt byggherre)
  • Fagområder – I en byggesak har man forskjellige ansvarsområder. Eksempler på typiske fagområder i en byggesak er grunnarbeider (geoteknikk), betong- og trearbeider (konstruksjonssikkerhet), våtromsarbeider, brannkonsept m.m.
  • Tiltaksklasse  – Nivå 1 til 3 innenfor de ulike fagområdene. Tiltaksklassen avgjøres ut ifra kompleksitet, konsekvens- og vanskelighetsgrad.
  • Ansvarsrett – Alle foretak som skal erklære ansvar i en byggesak må erklære ansvarsrett overfor kommunen. Erklæringen sier kort fortalt at foretaket har tilstrekkelig kompetanse og kvalitetssikringssystemer til den enkelte oppgave de erklærer ansvar for.
  • Samsvarserklæring – Samsvarserklæring er en kvittering fra PRO og UTF på at arbeidet er fullført.
  • Dispensasjon – Et annet ord for unntak eller fravik. Dersom et tiltak kommer i konflikt med en bestemmelse, så kan man søke om unntak (dispensasjon) fra denne bestemmelsen.
  • Planstatus – Arealplan som gjelder for eiendommen. Kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan er eksempler på arealplaner.

Funksjon

  • Ansvarlig søker (SØK) – Ansvarlig søker er den som søker kommunen om tillatelse, og som er bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen. SØK er vanligvis en profesjonell aktør, men i enkelte mindre byggesaker kan tiltakshaver selv være søker.
  • Ansvarlig prosjekterende (PRO) – Alle tiltak må planlegges skriftlig, og slik planlegging kalles prosjektering. Det stilles strenge krav til hvem som kan ta på seg ansvaret med prosjektering. I de fleste prosjekter pleier det å være flere prosjekterende. Dette kan for eksempel være prosjekterende for grunnarbeider, prosjekterende for betongarbeider, prosjekterende for brannsikkerhet, prosjekterende for oppmåling osv.
  • Ansvarlig utførende (UTF) – De som skal utføre arbeidet, må erklære ansvarsrett for det området som skal utføres. På samme måte som for prosjekterende, må det være noen som tar på seg ansvaret for utførelse av for eksempel grunnarbeider, oppmåling, betongarbeider, brannsikring osv.
  • Ansvarlig kontrollerende (kontroll) – Enkelte områder av en bolig er særlig viktige, da en feil i disse områdene vil føre til blant annet store/dyre materielle skader. Av den grunn stilles det krav i enkelte byggesaker om uavhengig kontroll av disse områdene.

Forkortelser

  • Pbl. – Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven).
  • SAK – Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften).
  • TEK – Forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift).
  • BYA – Bebygd areal. BYA er bygningens fotavtrykk. Hva som medregnes i BYA fremgår av TEK.
  • BRA – Bruksareal. Summen av bruksarealet for alle bygninger og konstruksjoner, åpent overbygd areal og parkerings areal/biloppstillingsplasser på tomta.
  • SØK – Ansvarlig søker
  • PRO – Ansvarlig prosjekterende
  • UTF – Ansvarlig utførende