Artikkelen inneholder nyttig informasjon om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og motsatt i en bolig. I en bolig vil en slik bruksendring være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-4. Dette er altså en bruksendring som kan forestås av tiltakshaver.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – Hva loven sier

Byggesaksforskriftens (SAK10) § 2-1, sier:

En må søke om tillatelse til bruksendring når et byggverk skal tas i bruk til noe annet enn det byggverket opprinnelig var godkjent for eller lovlig brukt til. Tilsvarende gjelder for tilrettelegging for annen bruk. Det gjelder også når bruksendringen gjelder del av en bygning, for eksempel å innrede kjellerboder til kjellerstue.

Den type bruksendring som er nevnt i denne artikkelen, kan forestås av tiltakshaver (se SAK10 § 3-1, bokstav c), uavhengig av om bygningen er en enebolig eller flermannsbolig.

Teknisk forskrift (TEK17) § 1-2, åttende ledd, gir unntak fra enkelte av kravene ved slik bruksendring, men unntakene gjelder kun bruksendring av rom som har direkte tilknytning til boenhetens hoveddel. Det vil si at tak, vegg eller gulv må grense direkte mot hoveddel i boenheten. Frittliggende bygning som kun inneholder tilleggsdel, for eksempel en garasje, er ikke omfattet av unntaket. Unntaket gjelder kun bruksendring i bolig der oppføring av boligen ble omsøkt før 1. juli 2011.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel – Oversatt til norsk

Å ta i bruk tilleggsdel av en bolig som hoveddel, eller omvendt, er en søknadspliktig bruksendring. Dette er en bruksendring som kan forestås av tiltakshaver. Det vil i praksis si at tiltakshaver selv kan være ansvarlig for prosjektering (skriftlig planlegging), byggesøknad og utførelse.

Rommene i en bolig kan plasseres i to kategorier: hoveddel og tilleggsdel.

Med hoveddel i bolig menes: Oppholdsrom, soverom, kjøkken, kjølerom, entre, vindfang, bad, dusjrom, toalett, vaskerom, badstue, rom for svømmebasseng, trimrom, solenergirom som brukes som oppholdsrom også om vinteren (isolert, f.eks innglasset balkong, vinterhage e.l.), rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom disse rommene.

Med tilleggsdel i bolig menes: Boder, oppbevaringsrom, garasje, tekniske rom (ventilasjonsrom, fyrrom, heismaskinrom, søppelrom eller liknende), solenergirom som ikke kan brukes som oppholdsrom om vinteren (uisolert, f.eks innglasset balkong, vinterhage e.l.), balkonger, terrasser, portrom, arkader og andre åpne arealer, rom for kommunikasjon, inklusive trapp, mellom disse rommene, og mellom disse rommene og hoveddel.

Begreper som ”primærrom” og ”oppholdsrom” er ikke relevante for søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel –  byggesøknad med vedlegg

Byggesøknad for denne type bruksendring skal ha de nødvendige vedlegg som gir kommunen nok informasjon til å kunne behandle byggesøknaden. Hvilke vedlegg som er nødvendig kan variere.

Situasjonskart: kommunen vil som regel ha situasjonskart som viser tiltaket tydelig markert. Her er det som regel få markeringer som er påkrevd.

Tegninger: Det må vedlegges tegninger som viser nøyaktig hva bruksendringen går ut på. Snitt- og plantegninger er vesentlig.

Snittegning viser bygningsmyndighetene hvilken romhøyde det omsøkte arealet vil få. Vindushøyder vil også fremgå av snitt. Snitt er mest relevant om tiltaket gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, da det aktuelle arealet trolig vil få skjerpende tekniske krav (m2, m3, lys og utsyn med mer). Merk at tekniske krav er endret etter 01.01.2016.

Plantegninger forteller bygningsmyndighetene hvordan planløsningen vil bli, og om det omsøkte arealet tilfredsstiller gjeldende forskrifter. Tegningene bør vise at minst ett vindu kan åpnes mot det fri og til uteluft.

Fasadetegninger vil også være aktuelt om tiltaket gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Bygningsmyndighetene vil se om rommene har tilfredsstillende egenskaper for lys, utsyn og rømning.

Dokumentasjon på nabovarsling kan også være aktuelt om bruksendringen vil berøre naboers interesser. For eksempel vil nok de fleste naboer sette pris på å få vite at det nærmeste rommet ikke lenger skal være bod for oppbevaring av klær, men snart et øvningsrom for familiens tenåring. Normalt vil det derimot ikke være påkrevd med nabovarsling.

Unngå fellene ved bruksendring!

Husk 1: Bruksendring av et areal kan utløse ny søknadsplikt. For eksempel kan bruksendring fra bod til våtrom (bad/wc/vaskerom) gjøre at arealet tilfredsstiller kravet til selvstendig boenhet. Denne boenheten vil da utløse søknadsplikt.

Husk 2: Bruksendring gjøres ofte for å etablere en utleiedel (leilighet eller hybel). Begrepet «hybel», «hybelleilighet» eller «hyblifisering» er ikke er begreper som brukes i plan- og bygningsloven, og de har heller ikke en fast juridisk definisjon. En vanlig språklig forståelse av begrepet «hybel» er at dette er et enkeltrom i en eksisterende bolig som benyttes til utleie, og hvor beboerne deler kjøkken, bad og wc enten med andre «hybler», eller med brukeren(e) av primærboligen. orskrift-tek17/2/innledning

Om arealet ikke tilfredsstiller kravet til selvstendig boenhet, kan ikke kommunen kreve at man søker om opprettelse av en slik leilighet eller hybel. Selv om kommunen ikke kan kreve søknad, må man likevel undersøke om kommuneplanens arealdel har bestemmelser som begrenser etablering av slike enheter (jfr. plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 5).

Om etablering av hybler er i strid med kommuneplanen, må man søke om dispensasjon fra bestemmelsen. Om det gis dispensasjon, kan man etablere hybelen uten søknad, dersom det arealet man leier ut er godkjent for den planlagte bruken.

Husk 3: Ved bruksendring må man påse at nødvendige romfunksjoner ikke forsvinner. Etter dagens forskrifter stilles det krav til innvendig lagringsplass, og ved å fjerne denne må man synliggjøre hvordan lagringskapasiteten ivaretas.

 
(Bilder er hentet fra DIBK)