Byggesøknad fra A til Å

Denne siden er ment å gi deg som er ny på byggesak en grunnleggende innføring i hva som ligger i å utforme en komplett byggesøknad. Lengst ned på siden vil du finne en forklaring av begreper, faguttrykk og forkortelser.

Ønsker du bistand i din byggesak? Besøk www.framingenior.no for å få å bli kontaktet eller for å få bistand til din byggesøknad.

 

Hva er søknadsplikt?

Plan- og bygningsloven (pbl.) krever at det innhentes tillatelse fra kommunen før fleste større byggearbeider iverksettes. Det er dette som kaller søknadsplikt – en plikter å søke. Tillatelse innhentes ved å sende inn en komplett byggesøknad. Tiltaket (byggeprosjektet) kan normalt ikke starte opp før kommunen gir tillatelse. Plan- og bygningsloven sier at følgende tiltak er søknadspliktige (listen er ikke uttømmende):

  • Nybygg, tilbygg, påbygg, underbygg, konstruksjon eller anlegg
  • Vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av bygning, konstruksjon eller anlegg
  • Fasadeendring
  • Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring
  • Riving av bygning, konstruksjon eller anlegg

For å få tillatelse til et tiltak må det altså utformes og sendes inn en byggesøknad til kommunen. Hvordan byggesøknaden skal utformes, og hvilke vedlegg som skal legges ved søknaden, avhenger av hva det søkes om (hvilken type tiltak) og hvilken søknadsprosess som velges. Hvem som kan sende inn søknaden, avgjøres også etter hva det søkes om.

 

Byggesøknader med og uten krav til ansvarsretter

De fleste tiltak håndteres av kvalifiserte foretak. Enkelte tiltak av liten vanskelighetsgrad kan derimot tiltakshaver selv stå ansvarlig for. Eksempler på slike enkle tiltak er garasjer/uthus inntil 70m2 og tilbygg inntil 50m2.

Byggesøknad for tiltak med krav til ansvarsretter

Om tiltaket er av en slik størrelse og kompleksitet at byggesøknaden ikke kan utformes av tiltakshaver selv, må alle

Byggesøknad for tilbygg

de ulike fagområdene i byggesaken håndteres av kvalifiserte foretak. Denne formen for byggesøknader (byggesøknad med krav til ansvarsretter) inneholder langt flere vedlegg enn en byggesøknad uten krav til ansvarsretter. Eksempler på slike vedlegg er gjennomføringsplan og erklæring om ansvarsrett for alle de forskjellige aktørene.

 

Byggesøknad for tiltak uten krav til ansvarsetter

Tiltakshaver (normalt huseier) kan være ansvarlig for for eksempel:

Byggesøknad for garasje

Søknad for slike tiltak (byggesøknad uten krav til ansvarsretter) er enklere og mindre omfattende enn byggesøknader med krav til ansvarsretter. Hvilke vedlegg som skal vedlegges byggesøknaden, avhenger i stor grad av hva som skal bygges.

 

Erklæring om ansvarsrett

Byggesøknaden skal vise hvordan alle fagområder er belagt med ansvar. Normalt må kvalifiserte foretak erklære ansvar for de ulike fagområdene, og ansvarsfordelingen må være utvetydig. Alternativt kan tiltakshaver søke om personlig ansvarsrett som selvbygger for enke tiltak i tiltaksklasse 1.

Ansvarlig søker skal påse at alle fagområdene er ivaretatt, og at alle ansvarlige har signert sin erklæring om ansvarsrett. Disse erklæringene vil normalt vedlegges byggesøknaden.

De fleste fagområder er delt inn i to grupper: prosjektering og utførelse. De som utfører et arbeid, er ikke nødvendigvis de samme som har prosjektert arbeidet. Dette gjelder for eksempel tømrerarbeid; i mange prosjekter er det en bygningsingeniør eller fagtekniker som har prosjektert tømrerarbeidene, mens det er tømreren som utfører det praktiske arbeidet.
Om byggesøknaden mangler én eller flere erklæringer om ansvarsrett, vil byggesaksbehandlingen stoppe opp.

Les mer om erklæring om ansvarsrett

 

Utforming av komplette byggesøknader

Det første ansvarlig søker (eller tiltakshaver) gjør ved utfylling av en byggesøknad, er å gjennomgå gjeldende planstatus (arealplanen(e) som gjelder for eiendommen). Ofte er det aktuelle området regulert, det vil si at det foreligger en detaljert arealplan som setter krav og begrensninger for hva en kan bygge. Ansvarlig søker i byggesaken må blant annet kontrollere om tiltaket er i tråd med bestemmelser vedrørende tillatt mønehøyde, gesimshøyde, takvinkel, utnyttelsesgrad osv. Om det avdekkes at tiltaket ikke er i tråd med gjeldende arealplan med bestemmelser, og tiltakshaver ikke ønsker å endre tiltaket til å bli i tråd gjeldende arealplan, vil det måtte søkes omgåelse fra de aktuelle bestemmelsene. Det gjøres i form av en skriftlig dispensasjonssøknad.

 

Nabovarsel

Plan- og bygningsloven sier at alle naboer og berørte til en byggesak har krav på å bli varslet skriftlig om hva som skal bygges. Alle opplysninger som er relevante for at naboer skal kunne ivareta sine interesser, skal gjøres tilgjengelig for naboene. Av den grunn er vedleggene i et nabovarsel normalt likt det som vedlegges byggesøknaden. Ansvarlig søker må vente i 14 dager fra nabovarselet er sendt til byggesøknaden kan sendes til kommunen for videre behandling. Når et nabovarsel sendes rekommandert, vil 14-dagersfristen løpe fra postens datostempling (se bilde).

Obs: Mangler ved nabovarslingen er å anse som en alvorlig mangel ved byggesaken, og er derfor grunn til å avslå ansvarsretten til ansvarlig søker.

Les mer: Har du mottatt et nabovarsel?

 

Innsending av byggesøknaden

Byggesøknaden med vedlegg kan leveres til kommunen på flere måter; digitalt (via e-torg eller lignende), e-post, via personlig oppmøte eller via vanlig postgang.

Når kommunen mottar byggesøknaden vil byggesaksavdelingen gjennomgå saken grundig. Er det behov for supplerende dokumentasjon, vil ansvarlig søker (eller tiltakshaver) bli informert om dette.
Kommunens saksbehandlingstid løper fra byggesøknaden er registrert som komplett av kommunen.

 

Saksbehandlingstid for byggesøknader

Dersom byggesøknaden inneholder mangler etter at den er sendt til kommunen, eller hvis den innsendte dokumentasjonen er utilstrekkelig, vil dette forsinke fremdriften i byggeprosjektet. Saksbehandlingsfristen regnes fra søknaden er registrert komplett. Om det er mangler av ikke-vesentlig betydning, vil tiden som medgår til supplering, legges til kommunens frist.

Om byggesøknaden er komplett, vil det i enkelte tilfeller kunne forventes at kommunen behandler byggesøknaden Behandlingstid for byggesøknaderpå tre uker. Dersom søknaden derimot ikke er komplett, vil kommunen ha en frist på 12 uker til å behandle byggesøknaden. Det samme gjelder om byggesøknaden er avhengig av dispensasjon.

I Norge er det ikke skjemaplikt, og dette gjelder også for byggesøknader. Søknaden kan med andre ord utformes i
brevsform og uten bruk av blanketter. Det er likevel både fornuftig og tidsbesparende å bruke standardiserte blanketter eller digitale løsninger, og det er også noe som forenkler oppgaven til kommunen.

Les mer om forventet saksbehandlingstid for byggesøknader

 

Søknad om midlertidig brukstillatelse

Når byggesaken går mot slutten, kan det være at tiltakshaver har lyst til å ta hele eller deler av bygget i bruk før alle arbeider er ferdige, og før det er utstedt ferdigattest. Så lenge de resterende arbeidene ikke er til fare for helse og sikkerhet, kan kommunen utstede en tidsbegrenset midlertidig brukstillatelse. For at kommunen skal kunne gi en midlertidig brukstillatelse, må ansvarlig søker først samle inn samsvarserklæringer og kontrollerklæringer fra alle ansvarlige foretak som bekrefter at det ikke foreligger noen sikkerhetsrisiko ved bruk av bygningen. Deretter må søker – på bakgrunn av opplysningene i samsvars- og kontrollerklæringene – anmode kommunen om midlertidig brukstillatelse. Det påpekes at midlertidig brukstillatelse er noe som bør vurderes unntaksvis, og at søker derfor må argumentere for hvorfor tiltaket ikke heller ferdigstilles.

 

Søknad om ferdigattest

Når alle arbeidene er ferdige, skal det anmodes om å få utstedt en ferdigattest. Ansvarlig søker vil be alle ansvarlige foretak om å signere endelige samsvarserklæring for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæring for utført uavhengig kontroll. Søknad om ferdigattest kan sendes først når ansvarlig søker har mottatt alle samsvarserklæringer og kontrollerklæringer, og FDV-dokumentasjon er kvittert mottatt av byggverkets eier. 

 

Vanlige ord, uttrykk funksjoner og forkortelser

Nedenfor følger en enkel forklaring på noen av de vanligste ord og uttrykk en møter på i byggesaker.

  • Tiltak – Tiltak er en fellesbetegnelse på arbeid og handlinger som omfattes av plan- og bygningsloven, herunder bygging, riving, bruksendring og anleggsarbeid. Tiltak kan også være unntatt søknadsplikt.
  • Tiltakshaver – Tiltakshaver er den som får arbeidet utført (tilnærmet det som tidligere ble kalt byggherre)
  • Fagområder – I en byggesak er det normalt en rekke forskjellige ansvarsområder. Eksempler på typiske fagområder i en byggesak er grunnarbeider, betongarbeider og trearbeider (konstruksjonssikkerhet), våtromsarbeider, brannprosjektering m.m).
  • Tiltaksklasse  – Tiltaksklassen avgjøres ut ifra kompleksitet og konsekvens- og vanskelighetsgrad. Nivå 1 er lavest og nivå 3 er høyest. 
  • Ansvarsrett – Alle foretak som skal ha ansvar i en byggesak må erklære dette ansvaret overfor kommunen. Erklæringen sier kort fortalt at foretaket påtar seg ansvar, og at det benyttes tilstrekkelig kompetanse og kvalitetssikringssystemer til den enkelte oppgaver foretaket erklærer ansvar for.
  • Samsvarserklæring – Samsvarserklæring er en kvittering fra PRO og UTF på at arbeidet er fullført.
  • Kontrollerklæring – Kontrollerklæring er en kvittering fra kontrollerende på at uavhengig kontroll er utført. 
  • Dispensasjon – Et annet ord for unntak eller fravik. Dersom et tiltak kommer i konflikt med en bestemmelse, så kan det søke om unntak (dispensasjon) fra denne bestemmelsen.
  • Planstatus – Arealplaner som gjelder for eiendommen. Kommuneplan, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan er eksempler på arealplaner.
  • Sentral godkjenning – Sentral godkjenning er en statlig vurdering av foretakets kvalifikasjoner. Godkjenningen er frivillig.

Funksjoner i byggesaken

  • Ansvarlig søker (SØK): Ansvarlig søker er den som søker kommunen om tillatelse, og som er bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen. SØK er vanligvis en profesjonell aktør, men i enkelte mindre byggesaker kan tiltakshaver selv være søker.
  • Ansvarlig prosjekterende (PRO): Alle tiltak må planlegges skriftlig, og slik planlegging kalles prosjektering. Det stilles strenge krav til hvem som kan ta på seg ansvaret med prosjektering. I de fleste prosjekter pleier det å være flere prosjekterende. Dette kan for eksempel være prosjekterende for grunnarbeider, prosjekterende for betongarbeider, prosjekterende for brannsikkerhet, prosjekterende for oppmåling osv.
  • Ansvarlig utførende (UTF): De som skal utføre arbeidet, må erklære ansvarsrett for det området som skal utføres. På samme måte som for prosjekterende, må det være noen som tar på seg ansvaret for utførelse av for eksempel grunnarbeider, oppmåling, betongarbeider, brannsikring osv.
  • Ansvarlig kontrollerende (kontroll): Enkelte områder av en bolig er særlig viktige, da en feil i disse områdene vil føre til blant annet store/dyre materielle skader. Av den grunn stilles det krav i enkelte byggesaker om uavhengig kontroll av disse områdene.

Forkortelser

  • pbl. – Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven)
  • fvl. – Lov om behandlingsmåten i forvaltningssaker (forvaltningsloven)
  • SAK – Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften)
  • TEK – Forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift)
  • BYA – Bebygd areal
  • BRA – Bruksareal
  • SØK – Ansvarlig søker
  • PRO – Ansvarlig prosjekterende
  • UTF – Ansvarlig utførende