Opprettelse av ny boenhet

Opprettelse av ny boenhet kan gi en sikker og stabil inntektskilde, og som ofte er unntatt skatteplikt. Mange iverksetter større ombygginger uten først å undersøke hvilke krav som gjelder og uten å sende inn byggesøknad, noe som som fort kan bli en dyr affære. Artikkelen tar utgangspunkt i TEK10.

Spørsmål eller kommentar til innholdet? Legg igjen en kommentar nederst på siden.

Hvordan går man frem? Hvilke krav må man ta hensyn til?

Opprettelse av ny boenhet – er det mulig i min bolig?

I teorien er det nok mange som, med en del ombygging, kunne klart å fremskaffe et areal som egner seg for utleie. I dagens byråkrati er det derimot ikke automatisk samsvar mellom teori og praksis, og her må huseier være særlig oppmerksom.

Gjeldene byggtekniske bestemmelser (tekniske krav til byggverk: TEK10) gir føringer for hvilke krav som gjelder ved opprettelse av ny boenhet. Parkering, utearealer, romhøyde, rømningsveier, utsyn og lysforhold er blant elementene som kommunen ser ekstra nøye på ved behandling av en byggesøknad for et slikt tiltak. Plan- og bygningsloven (pbl.), byggesaksforskriften (SAK10) og TEK10 er lovverk som gir rikelig med informasjon om hvilke lover man må forholde seg til.

Tips: Om man selv ikke innehar byggteknisk kompetanse vil det være fornuftig å innhente hjelp fra en rådgivende ingeniør for å få vurdert sine muligehter.

Hvilke byggtekniske krav gjelder for opprettelse av ny boenhet?

Ved opprettelse av ny boenhet må man ta hensyn til kravene som til enhver tid gjelder. Det kan være en omfattende prosess å finne frem til alle krav som gjelder, og derfor tar vi her med de viktigste kravene til opprettelse av ny boenhet:

  1. Egen inngang
  2. Fysisk adskilt fra resten av boligen
  3. Alle nødvendige romfunksjoner
  4. Romhøyde
  5. Lysforhold
  6. Utsyn
  7. Innemiljø
  8. Lagringsplass
  9. Brannsikring
  10. Parkering og uteområder

Veiledning:

1.  Egen inngang

Ved opprettelse av ny boenhet må man sørge for at boenheten har egen inngang; dette vil i praksis si at man ikke skal trenge å benytte en annen bruksenhet sitt areal for å komme til egen boenhet

2.  Fysisk adskilt fra resten av boligen

Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen. Det vil si at det ikke er intern forbindelse mellom ”enhetene”.

3.  Alle nødvendige romfunksjoner

En selvstendig boenhet må inneha alle rom som går under definisjonen ”hovedfunksjon”; det vil si stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og toalett.

4.  Romhøyde

Før var det krav om 2,4 meter til underkant himling, mens det i 1997 ble omgjort til en ”anbefalt høyde”. Ved omgjøring til nye boenheter i eksisterende småhus vil utgangspunktet være som for nybygg; det vil si romhøyde 2,4 meter, men med mulighet for høyde ned mot 2.2 meter på deler av arealet (for eksempel i bod, bad og toalett). Ved  bruksendring og nødvendig ombygging av eksisterende byggverk kan kommunen gi tillatelse også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til  tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Det er en forutsetning at endringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk.

Hensynene bak kravet om tilstrekkelig romhøyde tilsier at den uansett ikke bør være lavere enn 2,1 m for å ivareta faktorer som lysforhold, romopplevelse, møbleringshensyn, mulighet for ordinær dørhøyde mv.

Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15,0 m³.

5.  Lysforhold

Stue og soverom skal ha tilstrekkelig lys og utsyn. En tommelfingerregel er at glassflatene i vinduene bør være minst 10 prosent av gulvarealet
i det aktuelle rommet.

6.  Utsyn

Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn. Velger man å følge preaksepterte ytelser, er man innenfor kravet i forskriften.  Disse sier at stue må ha minst ett vindu med underkant glassflate maksimum 1,0 m over gulvnivå slik at det oppnås tilfredsstillende utsyn for både stående og sittende. For øvrige rom for varig opphold er det ikke gitt preaksepterte ytelser. Det bør tilstrebes sikt til grøntområder der dette er mulig. At det bare er gitt preaksepterte ytelser for hovedstue, tilsier at kravet til utsyn for øvrige rom for varig opphold ikke fortolkes så strengt. Det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle basert på rommets funksjon, beliggenhet, antall vinduer og kvaliteten på utsyn.

På generelt grunnlag kan likevel anføres at kravet til utsyn ikke vil være oppfylt dersom det kun er utsyn til vegger i lysgrav, om utsynet er tildekket av snø eller om bare høye  personer har mulighet for utsyn fra stående stilling mv. Det må også tas hensyn til muligheter for rømning der det er krav om dette.

7.  Innemiljø i kjellerleiligheter

Godt innemiljø er et viktig element ved opprettelse av ny boenhet. Dette gjelder for alle boenheter, enten de ligger over bakken eller under. Fukt og luftkvalitet er et prioritert område ved godkjenning fra kommunens side.

Fukt er ofte et problem i kjellere, spesielt i boliger bygget før 1970. I eldre boliger var ikke kjellerne ment å brukes til oppholdsrom, noe som preger fuktsikringen. Før man i det hele tatt kan begynne å tenke på å innrede kjelleren, må man derfor sørge for at fuktgjennomslag fra gulv eller vegger og eventuelle lekkasjer blir utbedret. Utvendig isolering av kjellervegger gir normalt best sikkerhet mot fuktskader. Oppgraving, utvendig isolering og oppgradering av utvendig drenering anbefales derfor også for tilsynelatende tørre kjellere. Høy luftfuktighet kan gi fuktskader, og derfor er det viktig å sørge for god ventilasjon og oppvarming i kjelleren om den skal brukes til oppholdsrom. Det betyr at rommene både skal ha tilførsel av frisk luft (f.eks. gjennom ventiler i ytterveggene) og avtrekksventilasjon (for eksempel naturlig avtrekk. Mekanisk avtrekk er å foretrekke).

8. Lagringsplass

En boenhet skal ha tilstrekkelig lagringsplass. Kravet til lagringsplass er klart definert i TEK10:

    • Innvendig bod: Leiligheter med ett eller flere soverom skal ha innvendig bod på minimum 3,0 m² bruksareal (BRA) gulvareal. For ettroms leiligheter er det kun krav om innvendig bod på minimum 1,5 m² BRA gulvareal. Innvendig bod skal være tilgjengelig fra egen boenhet. Dybden på boden skal ikke være mindre en 0,8 m. Arealet kan deles opp i to, men da skal hver del ha minimum 2,0 m² BRA gulvareal.

Sportsbod: Leiligheter med ett eller flere soverom skal ha sportsbod på minimum 5,0 m² BRA gulvareal. For ettroms leiligheter er det kun krav om  sportsbod på minimum 2,5 m² BRA gulvareal. Sportsbod er for lagring av utstyr som brukes utendørs (sesongavhengig).

9.  Brannsikring

Dersom en del av bolig skilles ut som en selvstendig boenhet, blir de ulike enhetene egne brannceller som må skilles fra hverandre med branncellebegrensende bygningsdeler. Hver av boenhetene/branncellene må tilfredsstille krav til rømningsveier, røykvarslere og slokkeutstyr.

Det er tilstrekkelig med én utgang direkte til sikkert sted, dvs. direkte til det fri. Veiledningen til TEK10 sier likevel at det i byggverk hvor det er tilstrekkelig med én utgang til sikkert sted, i tillegg bør være rømningsvinduer i minst annethvert rom. Dersom boenheten i kjeller ikke har egen utgang direkte til det fri, men har rømning via trapp til overliggende etasje måminst annethvert rom for varig opphold ha rømningsvindu.

Rømningsveier, for eksempel korridor eller trapp, som er felles for flere boenheter, må utføres som egne brannceller. Vindu som ligger høyere enn 5,0 m over planert terreng kan benyttes som en av rømningsveiene, når det er truffet tiltak som gir tilsvarende sikkerhet (brannstige, redningstau, rømningsstige av typegodkjent matriale). Vinduer som regnes som rømningsvei må være lette å åpne uten bruk av spesialverktøy og være hensiktsmessig fordelt i lokalene. Vindu i skrå takflater er vanligvis ikke egnet som rømningsvindu. Vindu som regnes som rømningsvei bør være sidehengslet for å gi god funksjon ved rømning. Rømningsvindu må ha høyde minimum 0,6 m og bredde minimum 0,5 m. Summen av høyde og bredde bør være minimum 1,5 m. Svingvinduer med dreieakse, må ha tilsvarende effektiv åpning. Vindu i kjeller kan regnes som rømningsvei når bredden er minst 0,6 m og høyden er minst 0, 5 m. Rømningsvindu som fører til lysgrav må vurderes særskilt i det enkelte tiltak. Slik rømning kan vanskeliggjøres på grunn av snøfall og lignende, noe som betinger vedvarende tiltak, slik som systematisk fjerning av snø. Slike ”organisatoriske tiltak” som del av forutsetningene anses ikke å oppfylle lovverket. En selvstendig boenhet må ha  røykvarsler, samt ha enten håndslokkeapparat eller egnet brannslange. Les mer om brannkonsept

10.  Parkering og uteområder

Kommunen stiller til krav til parkering for nye boenheter, og det samme gjelder som oftest for uteoppholdsområder. Gjeldende planstatus for det aktuelle området gir nærmere føringer for hva man må ta med i beregningen ved opprettelse av ny boenehet.

Husk: Prosjektering (planlegging), søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må utføres av ansvarlige foretak.

Klikk deg rundt på nettsiden vår for å lese mer om byggesøknad