Har du mottatt et nabovarsel?

Denne artikkelen er først og fremst rettet til dem som vurderer å komme med en nabomerknad til et nabovarsel. Innholdet er også relevant for dem som sender varselet, ettersom de skal kunne gjøre rede for de rettigheter naboene har til å ivareta sine interesser. 

Har du spørsmål eller kommentar til innholdet, eller har du spørsmål om et nabovarsel du har mottatt? Legg igjen en kommentar nederst på siden.

Vurderer du en nabomerknad til et nabovarsel? Hvordan bør du i så fall gå frem? Bør du samtykke? Om du har mottatt et nabovarsel betyr dette at en av dine naboer eller gjenboere planlegger et rive og/eller byggeprosjekt som kan berøre dine interesser.

Ved søknadspliktige tiltak skal søker, som enten er tiltakshaver selv eller en profesjonell part, la naboer få muligheten til å ivareta sine interesser. Dette gjøres i form av et nabovarsel. Hva bør du så gjøre om du vurderer en nabomerknad?

Dato for sending: Du bør først gjøre deg kjent med datoen for sending. Dette gir deg en indikasjon på hvor lang tid du har på deg til å vurdere nabovarselet, og eventuelt komme med en begrunnet nabomerknad.

Plan- og bygningsloven § 21-3, sier:

«I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt» – understreket av oss.

Her vil vi poengtere at fristen løper fra varselet er sendt, og ikke fra datoen som står på konvolutten. Ved rekommandert sending vil det bety at du har 2-5 dager mindre enn datoen på konvolutten skulle tilsi.

OBS: Selv om fristen for merknader er utløpt, skal både søker og kommunen vurdere din nabomerknad.

Dine interesser: Som nevnt er formålet med et nabovarsel at du som nabo skal kunne ivareta dine interesser. Er det noe du mener er feil med prosjektet? Vil prosjektets utforming påvirke din tomt mer enn det du må forvente som nabo? Plan- og bygningsloven § 29-2, sier:

«Ethvert tiltak … skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» – understreket av oss.

Innholdet i nabovarselet: Et nabovarsel skal inneholde nok informasjon til at du kan vurdere tiltakets form, funksjon og plassering. Tegninger som viser målsatte fasader, høyder og kart er å regne som et minimum av hva et nabovarsel skal inneholde. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon skal du også motta informasjon om dette, sammen med søkers argumenter for dispensasjon. Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2, annet ledd, sier:

«Det skal framgå om tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Det skal da beskrives hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra, og begrunnelse for dispensasjonssøknaden.»

Nabomerknad

Om du mener kommunen ikke bør gis dispensasjon, kanskje fordi det vil gå ut over deg eller din eiendom, vil dette være en god grunn til å skrive og sende en nabomerknad.

Bør du skrive en nabomerknad?

Om du mener at tiltaket går ut over deg eller din eiendom, kan du vurdere å sende en nabomerknad til tiltaket. Hvordan vurderer du om du skal klage eller ikke? Hvordan går du frem?

Om man bør klage eller ikke: Kommunen skal gi igangsettingstillatelse til det omsøkte tiltaket om dette ikke er i strid med lov og/eller forskrift. Hva betyr det for deg? Kommunen skal vurdere eventuelle nabomerknader som er rettet mot tiltaket, og søkers tilsvar til nabomerknadene vurderes samtidig.

Om tiltaket er avhengig av dispensasjon, og kommunen ser at berørte naboers interesser er tilsidesatt, vil dette kunne påvirke utfallet av byggesøknaden. Hvis tiltaket derimot ikke er avhengig av dispensasjon, skal det godt gjøres at nabomerknaden tillegges særlig vekt. Om det ikke søkes dispensasjon, så bør du i tillegg ta et fremtidig naboforhold med i betraktningen for om du skal klage på et nabovarsel eller ikke.

Hvordan man kan komme med en merknad

Om du bestemmer deg for å komme med en nabomerknad så er det viktig å bruke tid på klagen, slik at du får frem de viktigste momentene. Som søker ser vi i FRAM svært mange merknader, og majoriteten av disse bærer ofte preg av lite gjennomtenkte resonnementer. Det kan være fristende å«skyte med hagl», altså å få med så mange momenter som mulig. Dette har som regel liten eller ingen effekt.

En god regel er å ta med kun de elementene som er relevante for dine interesser, og som det er sannsynlig at kommunen vil vurdere. Å klage på elementer som kommunen ikke har anledning til å ta hensyn til er i beste fall bortkastet tid. Man må også huske at nabomerknaden kan i forbli et negativt moment i et fremtidig naboforhold. Nabomerknader rettes til søker, og du kan med fordel be om kvittering for at søker har mottatt merknaden. Søker vil legge merknaden inn i byggesøknaden, slik at kommunen får vurdere dette. Det å unnlate dette er å regne som en grov mangel fra søker sin side.

Bør jeg samtykke i stedet for å komme med en nabomerknad?

Om søker ønsker at du samtykker til tiltaket, bør du normalt sett be om betenkningstid. Om det søkes dispensasjon, kan det være en idé å rådføre seg med profesjonell hjelp, slik at du på best mulig måte kan ivareta dine interesser.

— — —

Fram Ingeniørkontor kan hjelpe deg som ønsker å komme med en merknad til et nabovarsel. Vi kan vurdere dine interesser opp mot det omsøkte tiltaket, og ved det avdekke forhold som vil ha innvirkning på verdien av deres eiendom. Ønsker du å sende en nabomerknad, kan vi i FRAM være behjelpelig med å utforme denne merknaden.