Denne artikkelen er først og fremst rettet til den som har mottatt et nabovarsel, og som vurderer å komme med en merknad. Innholdet er også relevant for den som sender varselet, ettersom han/hun skal kunne gjøre rede for de rettigheter naboene har til å ivareta sine interesser.

Mottatt nabovarsel – Hva gjør du?

Vurderer du en nabomerknad til et nabovarsel? Hvordan bør du i så fall gå frem? Bør du samtykke?

Om du har mottatt et nabovarsel betyr dette at en av dine naboer eller gjenboere planlegger et rive og/eller byggeprosjekt som kan berøre dine interesser.

Ved søknadspliktige tiltak som berører naboer, skal søker varsle naboer og gjenboere. Formålet med nabovarsling er å sikre at naboer og gjenboere får anledning til å komme med innspill i byggesaken, slik at deres interesser eventuelt kan bli ivaretatt av søker. Samtidig kan nabomerknader bidra til at kommunen får et mer helhetlig bilde av tiltaket og hvilke interesser det vil berøre.

Hva bør du så gjøre om du vurderer å sende en nabomerknad?

Dato for sending

Du bør først gjøre deg kjent med datoen for sending. Dette gir deg en indikasjon på hvor lang tid du har på deg til å vurdere nabovarselet, og eventuelt komme med en begrunnet nabomerknad.

Plan- og bygningsloven § 21-3, sier:

«I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt» – understreket av oss.

Her vil vi poengtere at fristen løper fra varselet er sendt, og ikke fra datoen som står på konvolutten. Ved rekommandert sending vil det bety at du har 2-5 dager mindre enn datoen på konvolutten skulle tilsi.

OBS: Det er ingen regler i plan- og bygningsloven eller i forskriftene som gir en nabo rett til utvidet frist for varselet. Oppgitt frist (på minst 14 dager) er dermed «endelig.

Dine interesser

Som nevnt er formålet med et nabovarsel at du som nabo skal kunne ivareta dine interesser. Er det noe du mener er feil med prosjektet? Vil prosjektets utforming påvirke din tomt mer enn det du må forvente som nabo? Plan- og bygningsloven § 29-2, sier:

«Ethvert tiltak … skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» – understreket av oss.

Innholdet i nabovarselet

Et nabovarsel skal inneholde nok informasjon til at du kan vurdere tiltakets form, funksjon og plassering. Tegninger som viser målsatte fasader, høyder og kart er å regne som et minimum av hva et nabovarsel skal inneholde. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon skal du også motta informasjon om dette, sammen med søkers argumenter for dispensasjon. Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2, annet ledd, sier:

«Det skal framgå om tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Det skal da beskrives hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra, og begrunnelse for dispensasjonssøknaden.»

Om du mener kommunen ikke bør gis dispensasjon, kanskje fordi det vil gå ut over deg eller din eiendom, vil dette være en god grunn til å skrive og sende en nabomerknad.

Bør du skrive en nabomerknad?

Om du mener at tiltaket går ut over deg eller din eiendom, kan du vurdere å sende en nabomerknad til tiltaket. Hvordan vurderer du om du skal klage eller ikke? Hvordan går du frem?

Om man bør klage eller ikke: Kommunen skal gi igangsettingstillatelse til det omsøkte tiltaket om dette ikke er i strid med lov og/eller forskrift. Hva betyr det for deg? Kommunen skal vurdere eventuelle nabomerknader som er rettet mot tiltaket. Søkers tilsvar til nabomerknadene vurderes samtidig.

Om tiltaket er avhengig av dispensasjon, og kommunen ser at berørte naboers interesser er tilsidesatt, vil dette kunne påvirke utfallet av byggesøknaden. Hvis tiltaket derimot ikke er avhengig av dispensasjon, skal det godt gjøres at nabomerknaden tillegges særlig vekt. Du bør i tillegg ta et fremtidig naboforhold med i betraktningen for om du skal klage på et nabovarsel eller ikke.

Hvordan du kan komme med en merknad

Om du bestemmer deg for å komme med en nabomerknad så er det viktig å bruke tid på klagen, slik at du får frem de viktigste momentene. Som ansvarlig søker ser vi i FRAM svært mange merknader, og majoriteten av disse bærer ofte preg av lite gjennomtenkte resonnementer. Det kan være fristende å«skyte med hagl», altså å få med så mange momenter som mulig. Dette har som regel liten eller ingen effekt.

En god regel er å ta med kun de elementene som er relevante for dine interesser, og som det er sannsynlig at kommunen vil vurdere. Å klage på elementer som kommunen ikke har anledning til å ta hensyn til er i beste fall bortkastet tid. Man må også huske at nabomerknaden kan forbli et negativt moment i et fremtidig naboforhold. Nabomerknader rettes til ansvarlig søker, og du kan med fordel be om kvittering for at søker har mottatt merknaden. Søker skal legge merknaden inn i byggesøknaden, slik at kommunen får vurdere dette. Det å unnlate dette er å regne som en grov mangel fra ansvarlig søkers side.

Bør Du samtykke i stedet for å komme med en nabomerknad?

Om søker ønsker at du samtykker til tiltaket, bør du normalt sett be om betenkningstid. Om det søkes dispensasjon, kan det være en idé å rådføre seg med profesjonell hjelp. På den måten vil du ivareta dine interesser på best mulig måte.

Innholdet i denne artikkelen inneholder forfatterens forståelse, tolkning og konklusjon av relevante lover, forskrifter, rundskriv, tolkningsuttalelser, anerkjent juridisk teori mv. Innholdet er derfor beskyttet av åndsverklovens § 2. Enhver gjengivelse av innholdet i «opprinnelig eller endret skikkelse, i oversettelse eller annen bearbeidelse» (jfr. 3, fjerde avsnitt) vil bli ivaretatt i henhold til gjeldende lovgivning.